La strategia di sviluppo “Build-to-Rent” come strumento per affrontare la crisi abitativa nel Regno Unito

La strategia di sviluppo “Build-to-Rent” come strumento per affrontare la crisi abitativa nel Regno Unito

La strategia di sviluppo immobiliare “build-to-rent” (“BTR”), come dice il nome stesso, indica quel modello di sviluppo che ha come obiettivo sin dall’inizio di un progetto una exit definita che sta nel mantenere – al termine del processo costruttivo – la proprietà di un asset immobiliare in capo al developer (l’imprenditore edile) per destinarla al mercato delle locazioni per il medio-lungo periodo. Questo strumento è diventato sempre più popolare negli ultimi anni ed il suo ruolo nel portafoglio immobiliare di fondi e altri tipi di investitori ha iniziato solo di recente a essere analizzato in dettaglio dagli esperti del settore.

 

La domanda di immobili residenziali è costantemente cresciuta negli ultimi anni, in tutto il Regno Unito e in particolare a Londra. Di conseguenza, Governo ed Enti Locali sono costantemente focalizzati sulle migliori strategie per fornire nuove case sia per il mercato degli affitti che per quello dell
e vendite. In particolare, si stima che il numero di nuove unità necessarie sia di fino a 345.000 all’anno, mentre negli ultimi anni – nonostante la popolazione aumenti costantemente – la consegna effettiva è stata inferiore a 250.000 case all’anno.

 

Un focus sullo stato dell’arte della costruzione di nuove abitazioni è stato incluso anche nel Manifesto (il programma elettorale) conservatore delle elezioni politiche del 2019, in cui si affermava l’intenzione di “continuare i nostri progressi verso il nostro obiettivo di 300.000 case all’anno entro la metà degli anni 2020. Questo ci vedrà costruire almeno un milione di case in più durante il prossimo quinquennio nelle aree che ne hanno davvero bisogno”.

 

Il modello di sviluppo “build-to-sell” (ossia la costruzione finalizzata alla vendita degli appartamenti) ha dimostrato di non essere in grado di raggiungere da solo gli obiettivi abitativi designati, mentre il modello build-to-rent potrebbe continuare a contribuire all’aumento dell’offerta necessaria perché, tra gli altri vantaggi, tale strategia di sviluppo è spesso meno rischiosa in termini di obiettivi di profitto per i developers (grazie ai rendimenti tendenzialmente più elevati) e quindi potrebbe aiutare ad incrementare la fornitura di nuove case. 

 

Inoltre, costruire per la destinazione locativa è una strategia vincente perché è anche in aumento la tendenza a prendere immobili in affitto, anziché acquistarli, specialmente per quanto riguarda le nuove generazioni. Non solo a causa degli elevati costi di acquisto, ma anche grazie a una vera e propria preferenza come scelta di vita determinata da criteri di maggiore flessibilità e mobilità. 

 

Recentemente alcuni autori hanno esplorato il ruolo di questo modello di sviluppo immobiliare e la sua capacità di ridurre i rischi e aumentare i rendimenti per gli investitori, confrontando i tassi di rendimento con altre classi e strategie immobiliari. Da questi dati deriva che, come investimento nel medio-lungo periodo, i ritorni possono essere considerevoli e non molto diversi da quelli derivanti dalla costruzione per la rivendita.

Inoltre, quando siamo in una fase del ciclo immobiliare per cui è più complesso trovare i compratori disposti ad acquistare le nuove unità a prezzi soddisfacenti per l’impresa, mantenere gli asset può essere la soluzione più efficace. Pertanto, ne deriva che il BTR può dare un contributo significativo alla carenza di alloggi nel Regno Unito, ma facendo affidamento su un sostegno continuo e su incentivi innovativi da parte delle istituzioni. Inoltre, l’Housing SPG 2016 sottolinea come il Private Rented Sector (“PRS“) abbia registrato una crescita sostanziale negli ultimi 10 anni e descrive in dettaglio come il governo e il sindaco di Londra sostengano la fornitura di più case in affitto private. Poi, il London Plan 2015 (il corrispettivo di un nostro Piano Regolatore) riconosce che la pianificazione urbana dovrebbe adottare un approccio più propositivo nel consentire a questo settore di contribuire al raggiungimento degli obiettivi abitativi. 

A Londra l’esperienza più indicativa e rilevante è stata quella legata ai Giochi olimpici del 2012, con la trasformazione e rigenerazione dell’East Village di Stratford e la costruzione di migliaia di nuove unità abitative destinate agli atleti e poi convertite per la locazione nel mercato privato, anche grazie ad un supporto governativo, l’Home Building Fund.

Una ricerca condotta dalla British Property Federation delinea i vantaggi del BTR e le sue caratteristiche di “addizionalità”, sottolineandone il ruolo di acceleratore della provvista di nuove abitazioni e di aumento del numero di potenziali siti da sviluppare, con ulteriori benefici sulla riqualificazione delle aree coinvolte. Inoltre, quando la proprietà di determinati palazzi è in capo ad un unico soggetto, anche la gestione di questi può essere migliore e si possono offrire servizi di qualità agli inquilini. Infine, si stima che il settore BTR potrebbe fornire più di 15.000 ulteriori unità all’anno, risultando in 240.000 unità entro il 2030, come risulta ancora dal rapporto di British Property Federation.

 

Per concludere, abbiamo visto come nel Regno Unito questa strategia funziona e nei prossimi anni giocherà un ruolo fondamentale per la crescita del mercato immobiliare e per contrastare la crisi abitativa. Sicuramente si tratta di un modello che potrebbe funzionare anche in altri Paesi europei (così come già avviene negli Stati Uniti), ed in Italia in particolare. Tuttavia, è necessario prima adottare politiche governative volte ad incentivarlo e, probabilmente, riforme sostanziale al mercato ed alla legislazione relativa alle locazioni. Infatti, nel Regno Unito non solo la domanda di immobili in affitto è forte, ma siamo anche in presenza di una legislazione favorevole per i proprietari di abitazioni e a procedure di tutela giurisdizionale snelle e rapide.

 

 

Avv. Francesco Fasanella

Property Developer and Real Estate Investment Specialist



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