{"id":7027,"date":"2022-03-08T18:03:37","date_gmt":"2022-03-08T18:03:37","guid":{"rendered":"https:\/\/www.habitatinvestments.co.uk\/?p=7027"},"modified":"2024-05-13T16:25:33","modified_gmt":"2024-05-13T16:25:33","slug":"i-cinque-modi-per-valutare-un-immobile","status":"publish","type":"post","link":"https:\/\/www.habitatinvestments.co.uk\/it\/i-cinque-modi-per-valutare-un-immobile\/","title":{"rendered":"I cinque modi per valutare un immobile"},"content":{"rendered":"

La giusta quotazione di un immobile \u00e8 fondamentale per investitori, banche o anche semplici privati in cerca di casa. Ma quali sono i criteri per stimare il corretto prezzo di un immobile? Un’analisi degli standard usati a livello internazionale.\u00a0<\/strong><\/h4>\n

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\"\"<\/p>\n

Una corretta valutazione di un bene immobile \u00e8 fondamentale sotto diversi profili e per molteplici finalit\u00e0. E\u2019 utile per gli istituti di credito per determinare il livello di rischio per i finanziamenti su immobili residenziali e commerciali e la relativa percentuale di leva. Serve agli investitori per prendere decisioni informate nelle fasi di acquisto\u00a0o vendita di immobili. E\u2019 fondamentale per i fondi immobiliari per \u201cfotografare\u201d il valore degli asset in portafoglio<\/strong> per adempiere ai propri obblighi regolamentari e per rendere conto agli investitori delle performance di tali beni.<\/p>\n

Tuttavia, non \u00e8 sempre semplice individuare il corretto metodo di valutazione, che varia a seconda delle finalit\u00e0, del tipo di bene immobile e del settore specifico in cui si opera. Questo articolo ha l\u2019obiettivo di provare a fare chiarezza sul tema, fornendo una panoramica generale dei pi\u00f9 tradizionali metodi di valutazione degli immobili, utilizzati dagli operatori di settore seguendo linee guida pressoch\u00e9 globali.<\/p>\n

Tali linee guida sono state individuate sia dalla letteratura in materia, sia dal Royal Institute of Chartered Surveyors (\u201cRICS<\/strong>\u201d), l\u2019ente istituzionale pi\u00f9 affidabile a livello mondiale per le professioni immobiliari.<\/p>\n

\u00a0 \u00a0 \u00a01. Compar<\/em><\/strong>ison method<\/em><\/strong>.<\/p>\n

Il metodo comparativo \u00e8 il metodo di valutazione pi\u00f9 diffuso per determinare il valore di mercato di immobili sia commerciali che residenziali. Pu\u00f2 anche essere utilizzato per calcolare il valore di mercato di aziende agricole, terreni agricoli e terreni con potenziale di sviluppo.<\/p>\n

Le linee guida RICS \u201cComparable evidence in real estate valuation (1st edition)<\/em>\u201d costituisce uno standard seguito dai valutatori immobiliari e chiarisce come questo metodo abbia maggiore efficacia quando l\u2019immobile oggetto di valutazione ha delle caratteristiche facilmente comparabili con i<\/strong>mmobili\u00a0<\/strong>simili nella stessa zona o in zone limitrofe<\/strong>. Ad esempio, elementi che possono essere comparati sono la tipologia dell\u2019immobile, la sua destinazione d\u2019uso, il rendimento simile in termini di locazione, gli affacci e le condizioni interne ed esterne del bene. Qualora sia necessario, si possono applicare degli \u201caggiustamenti\u201d<\/strong> al bene in oggetto nella forma di aumenti o diminuzioni al prezzo, derivanti dalle caratteristiche specifiche di quel bene. In genere, si determina un prezzo al metro quadrato degli immobili presi come \u201ccomparables<\/em>\u201d e questo viene applicato all\u2019area (netta o lorda) dell\u2019immobile oggetto di analisi. Inoltre, un\u2019adeguata ponderazione dovrebbe essere applicata in base al tipo di destinazione del bene, sia essa la vendita o l\u2019affitto dell\u2019immobile. I prezzi di vendita (o della locazione) degli immobili presi come \u201cesempi\u201d da comparare, devono essere quelli effettivamente realizzati<\/strong> e non il mero prezzo di richiesta sul mercato. Tali dati possono essere ricavati dai registri pubblici (o da altre fonti certe) a seconda del Paese in cui si opera. Ad esempio, in Italia si utilizza la banca dati delle quotazioni immobiliari (sito dell\u2019Agenzia delle Entrate) e nel Regno Unito il Land Registry.<\/p>\n

Tale metodo di valutazione ha dei limiti nei casi in cui non vi siano sufficienti evidenze di immobili simili nella stessa zona da poter paragonare al bene in oggetti. In questi casi, si dovrebbe procedere per assunzioni o valutare altri metodi valutativi.<\/p>\n

\u00a0 \u00a0 \u00a02. Investment method<\/em><\/strong><\/p>\n

Quando un immobile (sia esso residenziale, commerciale, industriale o agricolo) produce un<\/strong> reddito perch\u00e9 locato,<\/strong> si pu\u00f2 utilizzare questo metodo che si basa sul valore dell\u2019asset come investimento. Si parte dall\u2019analisi dell\u2019affitto ottenuto (o ottenibile) e si applica un yield <\/em>determinato dalla media dei rendimenti per immobili simili in zona, per poi moltiplicare quel<\/strong> valore annuo della locazione per un moltiplicatore<\/strong>(corrispettivo dell\u2019yield = 100\/yield) e si ottiene il valore stimato dell\u2019asset.<\/p>\n

Questo approccio detto \u201ctradizionale\u201d (e distinto dall\u2019approccio \u201cdiscounted cashflow<\/em>\u201d), fondamentalmente, consiste nella capitalizzazione del reddito da locazione di un immobile<\/strong>. E\u2019 generalmente utilizzato per determinare il valore di un locale commerciale o di un ufficio (che quindi non dovrebbe essere valutato per il suo \u201cprezzo al metro quadro\u201d), ma pu\u00f2 essere utilizzato anche per alcune tipologie di immobili residenziali produttivi di reddito, come ad esempio le residenze universitarie, i co-living e gli appartamenti affittati a breve termine con destinazione turistica.<\/p>\n

\u00a0 \u00a0 \u00a0 \u00a0 \u00a0 \u00a0 \u00a0 \u00a0 \u00a0 \u00a0 \u00a0 \u00a0 \u00a0 \u00a0 \u00a0 \u00a0 \u00a0 \u00a0 \u00a0 \u00a0 \u00a0 \u00a0 \u00a0 \u00a0 \u00a0 \u00a0 \u00a0 \u00a0 \u00a0 \u00a0 \u00a0 \u00a0 \u00a0 \u00a0 \u00a0 \u00a0 \u00a0 \u00a0 \u00a0 \u00a0 \u00a03. Profit method<\/em><\/strong><\/p>\n

\"\"<\/a>Si basa sull\u2019assunzione che il valore di una propriet\u00e0 \u00e8 determinato dal profitto prodotto<\/strong> dall\u2019attivit\u00e0 economica che occupa l\u2019immobile stesso<\/strong>. E\u2019 il metodo utilizzato per valutare hotels, cinema, case di cura, pubs, sale giochi ed altre attivit\u00e0 soprattutto ricettive. I bilanci di tali attivit\u00e0 (relativi generalmente ad un periodo di almeno 3 anni) devono essere attentamente analizzati per individuare il profitto dell\u2019attivit\u00e0 che potrebbe altres\u00ec essere ottenuto da un operatore efficiente nel momento in cui l\u2019asset \u00e8 ceduto. Altro tratto distintivo \u00e8 la presenza di una licenza, che conferisce a quel bene un carattere di specificit\u00e0 e che consente di attrarre una determinata clientela in una zona specifica.<\/p>\n

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\u00a0 \u00a0 \u00a04. Contractor\u2019s method<\/em><\/strong><\/p>\n

Il metodo di costruzione \u00e8 usato quando non c\u2019\u00e8 un mercato di riferimento per il tipo di bene immobile oggetto di valutazione, n\u00e9 sono a disposizione i bilanci del business che eventualmente occupa quell\u2019immobile (ad esempio, un aeroporto o una stazione di servizio). E\u2019 pertanto un metodo di ultima istanza, ma pu\u00f2 anche essere usato per fare un \u201ccontrollo incrociato\u201d quando si applica un altro metodo di valutazione.<\/p>\n

Si parte dall\u2019assunzione che il mercato non pagher\u00e0 quell\u2019immobile pi\u00f9 che l\u2019ammontare che costerebbe comprare un sito equivalente oltre ai costi per costruirlo<\/strong> in maniera simile al bene in oggetto.<\/p>\n

\u00a0 \u00a0 5. Residual method<\/em><\/strong><\/p>\n

Il metodo residuale \u00e8 adottato quando si deve determinare il valore di un immobile o di un terreno per un progetto di sviluppo<\/strong> residenziale, commerciale o misto. Si parte con l\u2019individuazione del c.d. Gross Development Value (\u201cGDV<\/strong>\u201d), ossia il valore finale futuro del progetto completato<\/strong> (es. un palazzo di appartamenti o uffici, ma anche un hotel o altri asset commerciali), su base comparativa di quali sono i valori di altri immobili simili di nuova costruzione in zona.<\/p>\n

Si deducono poi determinati costi (costi di costruzione, tariffe professionali di tecnici e consulenti, contingency, costi di acquisizione, etc.) e il profitto minimo che il developer dovr\u00e0 ottenere a conclusione del<\/strong> progetto<\/strong> (in genere tra il 15% e il 20% del GDV, ma dipende dal livello di rischio), per poi ottenere il c.d. valore residuale, che non \u00e8 altro che il prezzo massimo che un imprenditore prudente si potr\u00e0 permettere di pagare perch\u00e9 il progetto sia sufficientemente remunerativo.<\/p>\n

 <\/p>\n

\"\"<\/a><\/p>\n

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Avv. Francesco Fasanella<\/strong><\/div>\n
LLM, Property Developer and Investor<\/div>\n
f.fasanella@habitatinvestments.co.uk<\/div>\n
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Nostro contributo per la rivista \u2018Condominio Zero Problemi<\/strong>\u2019.<\/div>\n
Potete scaricare il primo numero del magazine dal seguente link:\u00a0www.condominiozeroproblemi.it\/magazine\/<\/a><\/div>\n","protected":false},"excerpt":{"rendered":"

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