{"id":6846,"date":"2021-11-01T12:25:00","date_gmt":"2021-11-01T12:25:00","guid":{"rendered":"https:\/\/www.habitatinvestments.co.uk\/?p=6846"},"modified":"2021-12-09T12:34:28","modified_gmt":"2021-12-09T12:34:28","slug":"il-real-estate-come-asset-class-in-un-portafoglio-di-investimenti-diversificato","status":"publish","type":"post","link":"https:\/\/www.habitatinvestments.co.uk\/it\/il-real-estate-come-asset-class-in-un-portafoglio-di-investimenti-diversificato\/","title":{"rendered":"Il Real Estate come asset class in un portafoglio di investimenti diversificato"},"content":{"rendered":"

Perch\u00e9 i beni immobili attirano storicamente l\u2019interesse di piccoli, medi e grandi investitori, siano essi professionali o meno, e perch\u00e9 hanno un ruolo cos\u00ec rilevante nel portafoglio di molte famiglie, soprattutto in Italia?<\/strong><\/p>\n

Per dare delle risposte a queste domande \u00e8 necessario innanzitutto individuare le caratteristiche principali di questo tipo di asset class ed i suoi benefici, correlati ad i rischi. Innanzitutto, gli investimenti immobiliari possono essere suddivisi in due macro-categorie: il residenziale ed il commerciale.<\/p>\n

La prima \u00e8 chiaramente la pi\u00f9 diffusa ed \u00e8 generalmente considerata poco rischiosa (es. appartamenti per uso abitativo o per la messa in locazione), mentre il settore commerciale \u00e8 decisamente di nicchia ed in genere target di investitori professionali (es. edifici industriali, uffici, retail, hotels, ecc\u2026), perch\u00e9 richiede delle competenze tecniche pi\u00f9 avanzate, sia per quanto riguarda la valutazione degli immobili stessi e le relative performance, sia per ci\u00f2 che concerne la loro contrattualistica e gestione. Pertanto, il rischio dell\u2019investimento collegato a questi ultimi \u00e8 tendenzialmente pi\u00f9 elevato, anche se negli ultimi anni tale settore ha performato meglio del mercato azionario ed obbligazionario generando profitti pi\u00f9 elevati e dimostrando di avere una volatilit\u00e0 decisamente inferiore a quei mercati.
\nTanto il settore residenziale quanto quello commerciale possono garantire \u2013 tramite la messa a reddito \u2013 dei flussi di cassa costanti e tendenzialmente affidabili (specialmente in alcuni Paesi dove il framework legislativo tutela maggiormente gli investitori immobiliari) e \u2013 anche in questo caso – superiori a quelli del mercato azionario od obbligazionario (ad esempio rispetto ai dividendi), che per\u00f2 sono diversi da Paese a Paese, ma mediamente intorno al 4-5% annuo (rispetto all\u20191.9% e al 3.9% di azioni ed obbligazioni rispettivamente).
\nGrazie alla bassa correlazione con le altre asset class, l\u2019investimento immobiliare offre una forte capacit\u00e0 di diversificazione ed \u00e8 pertanto strategico in ogni tipo di portafoglio, da quelli pi\u00f9 complessi a quelli pi\u00f9 \u201camatoriali\u201d. Inoltre, \u00e8 un potenziale rifugio contro l\u2019inflazione e quindi strategico soprattutto nel medio-lungo periodo poich\u00e9 tendenzialmente offre un apprezzamento del capitale nel corso degli anni e – soprattutto nel settore commerciale – anche dei flussi di cassa (essendo anche gli affitti \u201cadeguati\u201d all\u2019inflazione).<\/p>\n

Gli investimenti immobiliari si suddividono in due tipi: diretti e indiretti. I primi sono quelli pi\u00f9 facilmente individuabili e largamente pi\u00f9 diffusi (es. l\u2019acquisto di un appartamento o locale commerciale per la messa a reddito) e sono caratterizzati dall\u2019eterogeneit\u00e0, vale a dire dall\u2019unicit\u00e0 di ogni singola propriet\u00e0 (titolo e luogo) e sono asset reali e tangibili. Questi garantiscono dei ritorni che non sono correlati alle performance di altri asset (azioni e obbligazioni) e generano un ritorno da locazione calcolato al lordo, che \u00e8 relativamente stabile e sicuro. Tuttavia, la gestione di investimenti immobiliari diretti richiede specifiche capacit\u00e0 manageriali oppure bisogna mettere in conto il costo di appaltare a professionisti la gestione dei relativi immobili. Inoltre, essendo questi asset generalmente indivisibili ed illiquidi, hanno anche la caratteristica di avere elevati costi di acquisizione (es. imposte statali, di due diligence) di gestione (agenzia immobiliare per il relativo management) e di dismissione (es. imposte sul capital gain, provvigioni di agenzia).
\nL\u2019acquisto di un immobile \u2013 specialmente nei mercati pi\u00f9 floridi \u2013 pu\u00f2 essere molto costoso. Risulta pertanto complesso per i piccoli e medi investitori immobiliari creare un portafoglio immobiliare che garantisca una sufficiente diversificazione geografica e settoriale, dato il capitale minimo richiesto.<\/p>\n

\"\"<\/a>A soddisfare questa esigenza vi \u00e8 la seconda categoria residuale degli investimenti immobiliari indiretti, ossia tutti quei tipi di investimenti immobiliari per cui l\u2019investitore non acquisisce direttamente un bene immobile, ma quote di un fondo o azioni di societ\u00e0 immobiliari, i quali a loro volta detengono gli asset. I fondi immobiliari possono essere quotati o non quotati (se sono o meno oggetto di negoziazione in borsa) e hanno il vantaggio di ridurre il rischio di asimmetrie informative tipico degli investimenti immobiliari diretti. Inoltre, gli interessi del management sono allineati a quelli degli investitori (a differenza dei broker immobiliari).<\/p>\n

Questo tipo di investimenti immobiliari garantisce un maggiore superamento delle barriere internazionali e quindi una diversificazione geografica che pu\u00f2 essere pi\u00f9 o meno ampia. Anche la diversificazione settoriale pu\u00f2 essere varia e di conseguenza la relativa esposizione al rischio. Inoltre, diverse categorie di fondi immobiliari beneficiano di una sostanziale agevolazione fiscale: ad esempio, i REITs (Real Estate Investment Trusts) non sono soggetti all\u2019imposta sul reddito delle societ\u00e0 (Corporation Tax) e alla doppia tassazione per gli investitori che ricevono flussi di cassa nella forma di dividendi.<\/p>\n

In conclusione, gli investimenti immobiliari sono asset fondamentali in ogni portafoglio immobiliare caratterizzato da altri titoli di diversa natura (azioni ed obbligazioni), per garantirne una certa diversificazione e delle performance relativamente stabili nel corso degli anni. \u00c8 considerato un tipo di investimento a basso rischio ed offre un cashflow stabile e sicuro e si caratterizza per una bassa volatilit\u00e0 (ad esempio, a differenza del mercato azionario). Ma forse uno dei motivi principali per cui \u00e8 tradizionalmente tanto ambito dagli investitori anche non professionisti \u00e8 per via della sua tangibilit\u00e0 e per la relativa semplicit\u00e0 di comprenderne le dinamiche e gli andamenti dei prezzi, quantomeno se paragonato con altri tipi di prodotti finanziari complessi.<\/p>\n","protected":false},"excerpt":{"rendered":"

Perch\u00e9 i beni immobili attirano storicamente l\u2019interesse di piccoli, medi e grandi investitori, siano essi professionali o meno, e perch\u00e9 hanno un ruolo cos\u00ec rilevante nel portafoglio di molte famiglie, soprattutto in Italia? 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