{"id":6814,"date":"2021-09-08T17:11:23","date_gmt":"2021-09-08T17:11:23","guid":{"rendered":"https:\/\/www.habitatinvestments.co.uk\/?p=6814"},"modified":"2021-12-09T11:59:27","modified_gmt":"2021-12-09T11:59:27","slug":"londra-cresce-il-mercato-immobiliare-guida-agli-investimenti-con-tutti-i-budget","status":"publish","type":"post","link":"https:\/\/www.habitatinvestments.co.uk\/it\/londra-cresce-il-mercato-immobiliare-guida-agli-investimenti-con-tutti-i-budget\/","title":{"rendered":"Londra, cresce il mercato immobiliare. Guida agli investimenti con tutti i budget."},"content":{"rendered":"\r\n<p><strong>Nonostante la Brexit Londra resta uno dei mercati pi\u00f9 floridi per l\u2019immobiliare. Abbiamo cercato di capire perch\u00e9 e che prospettive hanno oggi gli investimenti nel Regno Unito. Se pensate che serva un patrimonio vi sbagliate. Ecco una guida per tutte (o quasi) le tasche.<\/strong><\/p>\r\n<p>&nbsp;<\/p>\r\n<p>In ogni portafoglio di investimenti, l\u2019immobiliare dovrebbe avere sempre un ruolo importante, sia per garantirsi un flusso di cassa a medio-lungo termine, sia per proteggersi dall\u2019inflazione, che \u00e8 attualmente in rialzo dopo anni in cui era ai minimi. Tuttavia, non \u00e8 sempre semplice individuare il tipo di asset immobiliare su cui puntare (residenziale o commerciale?) e soprattutto la\u00a0<em>location<\/em>\u00a0che garantisca le migliori performance sia in termini di ritorno da locazione, che di apprezzamento del capitale.<\/p>\r\n<p><strong><em>Perch\u00e9 investire nel mercato immobiliare a Londra<\/em><\/strong><\/p>\r\n<p>Uno dei mercati pi\u00f9 floridi a livello europeo e mondiale \u00e8 storicamente quello del Regno Unito e di Londra in particolare. Perch\u00e9? In primis, la popolazione del Regno Unito \u00e8 in costante aumento e si stima che entro il 2036 gli abitanti della sola capitale britannica saranno circa 1,4 milioni in pi\u00f9. Ci\u00f2 determina un\u00a0<strong>costante aumento della domanda di nuove abitazioni<\/strong>, ed infatti \u00e8 stato stimato dal Governo di Sua Maest\u00e0 che sono necessarie\u00a0<strong>345 mila nuove case all\u2019anno<\/strong>\u00a0fino almeno al 2031, soltanto per soddisfare la domanda interna. Questo fenomeno ha come conseguenza\u00a0<strong>un costante aumento dei prezzi<\/strong>\u00a0degli appartamenti ed un basso rischio di bolle immobiliari, situazione ideale per investimenti a medio e lungo termine. Recenti dati di Knight Frank hanno infatti stimato una\u00a0<strong>previsione di crescita dei prezzi del 15%\u00a0<\/strong>per quanto riguarda gli acquisti e del 10% per quanto riguarda le locazioni entro il 2024, nonostante la Brexit.<\/p>\r\n<p>Inoltre, a rendere gli investimenti immobiliari nel Regno Unito attraenti contribuiscono un sistema burocratico snello ed un sistema giudiziario rapido e certo, sia per quanto riguarda le questioni amministrative relative al settore immobiliare (permessi per costruire, licenze, etc.\u2026), sia in caso di controversie sulle locazioni, con\u00a0<strong>procedure di sfratto semplificate<\/strong>\u00a0in caso di morosit\u00e0 dei conduttori.<\/p>\r\n<p>&nbsp;<\/p>\r\n<p><strong><em>Come massimizzare il ritorno dall\u2019investimento?<\/em><\/strong><\/p>\r\n<p>Il vantaggio degli investimenti immobiliari diretti, ossia l\u2019acquisto di immobili residenziali o commerciali con la finalit\u00e0 di ottenere, ad esempio, un ritorno da locazione, \u00e8 di garantirsi un flusso di cassa relativamente stabile e sicuro ed allo stesso tempo (se la scelta dell\u2019immobile e della\u00a0<em>location<\/em>\u00a0sono fatte con criterio) un aumento del capitale nel corso degli anni. Tuttavia, trattandosi di asset generalmente indivisibili ed illiquidi, \u00e8 spesso difficile per i singoli investitori \u201centrare\u201d in uno specifico mercato immobiliare, in quanto il capitale iniziale richiesto potrebbe essere elevato. Ad esempio, il prezzo di ingresso per l\u2019acquisto di un appartamento di piccolo taglio a Londra \u00e8 di almeno il corrispettivo in sterline di circa\u00a0<strong>300 mila euro<\/strong>\u00a0(inclusi i costi di acquisizione). Il ritorno dall\u2019investimento lordo varia (a seconda della zona) dal\u00a0<strong>3 al 5% in media<\/strong>, ma il ritorno netto \u201c<em>before tax<\/em>\u201d \u00e8 in genere di un punto percentuale pi\u00f9 basso. Si tratta sicuramente di\u00a0<strong>investimenti a rischio molto basso<\/strong>\u00a0e nel lungo periodo \u00e8 storicamente provato che costituiscono una delle alternative migliori anche rispetto ad altre forme di investimento in titoli (azionari od obbligazionari), ma purtroppo potrebbero non essere alla portata di tutti, a meno che non ci si avvalga di una leva finanziaria, ed in tal modo il ROI (<em>Return on investment<\/em>) sarebbe sicuramente pi\u00f9 elevato.<\/p>\r\n<p>Alternative interessanti per migliorare le performance di investimento\u00a0<strong><em>buy-to-let<\/em><\/strong>\u00a0sono il settore commerciale (che per\u00f2 richiede competenze ed avversione al rischio diversi) ed il\u00a0<strong>\u201c<em>multi-let<\/em>\u201d,<\/strong>\u00a0ossia l\u2019acquisto di unit\u00e0 immobiliari che possono essere locate a pi\u00f9 persone (ad esempio stanze o miniappartamenti) nelle forme dell\u2019HMO\u00a0<strong>(<em>House in Multiple Occupation<\/em>)<\/strong>\u00a0o residenze per studenti\/co-living. Con queste strategie si possono ottenere\u00a0<strong>ritorni dall\u2019investimento anche fino al 10% annuo.<\/strong><\/p>\r\n<p>&nbsp;<\/p>\r\n<p><strong><em>Come investire in immobili con capitali minimi<\/em><\/strong><\/p>\r\n<p>Per chi vuole esporsi sul mercato immobiliare in maniera ancor pi\u00f9 diversificata ed eventualmente con capitali meno impegnativi, c\u2019\u00e8 la strada dei cosiddetti\u00a0<strong>investimenti immobiliari indiretti.<\/strong><\/p>\r\n<p>Tra questi, ad esempio, vi sono le partecipazioni in\u00a0<strong><em>joint venture<\/em><\/strong>\u00a0immobiliari, in cui l\u2019investitore assume un ruolo passivo e limitato all\u2019apporto di capitale in un progetto di sviluppo immobiliare, mentre il\u00a0<em>developer<\/em>\u00a0si occupa di tutti gli aspetti relativi al progetto. Le parti uniscono le proprie forze e creano una societ\u00e0 veicolo (SPV) e l\u2019utile \u00e8 ripartito in base alle quote predeterminate. In tal modo, l\u2019investitore potrebbe ricevere utili dal progetto che rappresenterebbero una percentuale di ritorno dall\u2019investimento che pu\u00f2 essere anche notevolmente superiore rispetto ad un investimento diretto nell\u2019acquisto di un immobile in via esclusiva. Ma soprattutto potrebbe investire capitali inferiori \u2013 anche\u00a0<strong>\u00a3100-200 mila sterline<\/strong>\u00a0\u2013 e diversificare maggiormente in diversi tipi di asset e\u00a0<em>location<\/em>.<\/p>\r\n<p>Una forma ancora pi\u00f9 semplice ma molto redditizia di investimenti nel settore immobiliare sono i\u00a0<strong><em>Loan agreements<\/em><\/strong>, vale a dire dei\u00a0<strong>prestiti a societ\u00e0 immobiliari<\/strong>\u00a0che prevedono il pagamento di interessi da parte della societ\u00e0\/costruttore (<em>developer<\/em>) a privati che finanziano in tutto o in parte un progetto di sviluppo. Questi prestiti possono o meno essere convertibili in quote della societ\u00e0 e possono o meno essere garantiti da ipoteca sull\u2019immobile oggetto dello sviluppo o da asset collaterali.<\/p>\r\n<p>Tali prestiti hanno il vantaggio di avere una struttura contrattuale relativamente semplice e flessibile. \u00c8 infatti demandata alla negoziazione tra le parti la durata, il tasso di interessi ed altre clausole che ne regolano termini specifici. Il quantum oggetto del prestito pu\u00f2 variare, ed in genere anche con un minimo di\u00a0<strong>40-50 mila sterline<\/strong>\u00a0si pu\u00f2 investire in progetti di sviluppo residenziale o commerciale in Inghilterra, a fronte di un\u00a0<strong>ritorno che pu\u00f2 essere anche superiore al 5-7% netto<\/strong>\u00a0(<em>before tax<\/em>) annuo. In tal modo, l\u2019ingresso nel mercato immobiliare britannico diventa accessibile ad una fascia maggiore di investitori anche non professionali, ma \u00e8 importante \u2013 ovviamente \u2013 accertarsi della solidit\u00e0 del\u00a0<em>borrower<\/em>\u00a0(il costruttore\/develper che chiede il finanziamento) ed assicurarsi che il contratto di prestito sia redatto professionalmente e con termini il pi\u00f9 possibile specifici.<\/p>\r\n<p>&nbsp;<\/p>\r\n<div id=\"ember448\" class=\"artdeco-entity-lockup__image artdeco-entity-lockup__image--type-circle ember-view\">\r\n<div class=\"feed-shared-avatar-image b0 member ml2\">\r\n<div class=\"presence-entity presence-entity--size-4\">\r\n<div class=\"presence-entity__indicator\r\n      \r\n      presence-entity__indicator--size-4 presence-indicator\r\n    presence-indicator--is-online\r\n    presence-indicator--size-4\">Published by Francesco Fasanella, Property Developer and Real Estate Investment Specialist.<\/div>\r\n<div>\u00a0<\/div>\r\n<\/div>\r\n<\/div>\r\n<\/div>\r\n\r\n\r\n\r\n<p>&nbsp;<\/p>\r\n\r\n\r\n\r\n<p>&nbsp;<\/p>\r\n","protected":false},"excerpt":{"rendered":"<p>Nonostante la Brexit Londra resta uno dei mercati pi\u00f9 floridi per l\u2019immobiliare. 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